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商品房认购书的下套利器——定金和没收

1、《商品房认购书》下套利器之一:定金
   
        这是您被《商品房认购书》“套牢”的重要武器,正是由于这笔钱款无法退还会造成的损失,才导致您为了“防止损失”而“不得已”签约。导致您被套牢的原因主要是由于“定金罚则”的存在:根据《民法通则》和《合同法》的规定,当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保,如果给付定金的一方拒绝订立合同,无权要求返还定金;如果收受定金的一方拒绝订立合同,应当双倍返还定金。

        最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。这也就意味着,《商品房认购书》中一旦约定了定金,如果您不想签订《商品房买卖合同》了,开发商就有权告诉您“这笔钱不能还给您”。当然,如果开发商不愿订立《商品房买卖合同》,就要双倍向您返还。

        有一点需要明确的是,只要《商品房认购书》包含了“交付定金xxx元”的字样,就适用该罚则,无须另行约定“如果给付定金的一方拒绝订立合同,无权要求返还定金;如果收受定金的一方拒绝订立合同,应当双倍返还定金”之类的内容。因此,一旦您看到“定金”两个字,请一定同时想到这两个字背后隐含着的“定金罚则”。

2、《商品房认购书》下套利器之二:“没收”条款

        如果不约定“定金”,而是约定“预付款”,是不是就能够逃脱被套牢的境遇呢?并不是这样的,尽管《商品房销售管理办法》第22条规定,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。但是这条规定没有限制当事人之间的另外约定。因此,尽管在《商品房认购书》中约定的是“担保金”、“保证金”、“订约金”、“押金”、“订金”、“诚意金”或是“预订款”等概念,没有约定“定金”,一旦开发商加人了“如果购房人在签订商品房认购书之后巧日内不能签订《商品房买卖合同》的,所收诚意金(或者是其他的各种金)不予退还”一类的条款,您所缴纳的钱款同样难以取回。该类条款,可以称之为“没收条款”,已经成为《商品房认购书》套牢购房者的第二大利器。
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