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《建设工程施工合同》签约指南

 第一部分     协议书部分

1.  开工日期前加上“暂定”二字,同时注明“以甲方开工报告为准”。

作用:防止合同上的开工日期并非实际开工日。

2.  竣工日期前加上“暂定”二字,同时注明“具体按合同工期计算”。

作用:保证合同工期。

3.  质量标准填写“合格”或“优良”。

作用:用语模糊,尽量不要注明工程质量标准达到“建筑装饰装修工程质量验收规范”。

4.  合同订立地点填写“××××××”。

作用:日后一旦发生纠纷,公司所在地法院拥有诉讼管辖权。

5.  本合同双方约定“合同双方盖章后生效”。

作用:不要写“合同双方签章后生效”或“合同双方签字及盖章后生效”,避免合同无效的可能性。

6.  公司盖章“将工程款汇入以下指定银行账户……,否则我公司不承担任何责任”。

作用:防止项目经理或其他人挪用或侵吞工程款,加强工程款管理。

第二部分    通用条款部分

1. 该部分一个字都不用改,也无需考虑。但必须和“GF-1999-0201建设工程施工合同”中的通用条款部分进行核对,是否一致?

作用:防止发包人偷梁换柱,此通用条款非彼通用条款,尤其是合同未采用“GF-1999-0201”格式文本的情况。

2. 可以不复印厚厚的通用条款,而注明“该第二部分通用条款内容执行《建设工程施工合同》范本(GF-1999-0201)中《第二部分通用条款》,条款内容全部一致”。

第三部分  专用条款

1.  第3.2条,需要明示的法律、行政法规:《建筑法》、《招标投标法》、《合同法》、《建设工程价款结算暂行办法》。

作用:之所以写这么多或者更多,目的是将对承包人有利的《建设工程价款结算暂行办法》隐含其中。

2.  第4.1条,发包人向承包人提供图纸日期和套数:签订合同3日内,提供全套加盖有效印章的图纸肆套。

作用:发包人一旦违约(未在指定时间提供、没有全套提供、未盖章、所盖印章效力存在问题等),日后发生纠纷(工期等问题)时,承包人可以适当抗辩。

3.  第5.3条,发包人派驻的工程师,……,职权:代表发包人进行施工组织设计、进度计划审批、图纸提供、质量检查验收、工程量核实、现场签证等全部现场管理工作。

作用:1. 明确发包人派驻的工程师的职权,防止日后发包人对该工程师的签证材料(工程量、用材、变更等现场签证)的效力提出质疑后侵害承包人利益。 2. 明确该工程师有权利有义务进行“图纸提供”。

4.  第7条,项目经理除非极特殊情况,否则全部使用公司在册项目经理。

作用:防止合同上的项目经理通过职务行为(例如购买材料)造成公司损失(例如欠材料款)。

5.  第8.1条第(1)款,发包人按专用条款约定的内容和时间完成以下工作,施工场地具备施工条件的要求及完成的时间:按通过条款。

作用:正常应该填写“已具备”,这里之所以如此语焉不详,是为了日后发生纠纷时,承包人可以适当抗辩,即合同开工之日施工现场未完全具备施工条件。

6.  第8.1条第(2)款,发包人按专用条款约定的内容和时间完成以下工作,将施工所需的水、电、电讯线路接至施工场地的时间、地点和供应要求: 开工前一天开始提供直至项目竣工。    

作用:约定清楚,以免纠缠不清。

7.  第8.1条第(5)款,发包人按专用条款约定的内容和时间完成以下工作,由发包人办理的施工所需证件、批件的名称和完成时间:开工前办妥全部开工手续(包括施工许可证)。

作用:约定清楚,以免纠缠不清。同时为日后可能的责任分担埋下伏笔。

8.  第8.1条第(7)款,发包人按专用条款约定的内容和时间完成以下工作,图纸会审和设计交底时间: 开工前七日内发包人组织进行。

作用:关键词为“七日内”、“组织”,为日后可能的责任分担埋下伏笔。

9.  第9.1条第(2)款,承包人应按约定时间和要求,完成以下工作:应提供计划、报表的名称及完成时间:  进场开工后一周内向发包人及监理方各提供一份施工月进度计划和材料进场计划表。

作用:规范承包人项目部施工行为,同时为日后发包人支付工程进度款铺平道路。

10.             第9.1条第(6)款,承包人应按约定时间和要求,完成以下工作:已完工程成品保护的特殊要求及费用承担:  施工过程中由承包人负责,竣工交付后由发包人负责。

作用:明确责任,同时避免承包人承担过多责任。

11.             第10.1条,承包人提供施工组织设计(施工方案)和进度计划的时间: 施工进场后一周内。工程师确认的时间: 收到承包人资料两天内确认。

作用:1. 规范承包人项目部施工行为。2. 发包人约定时间内未确认,则视为认可。

12.             第13.1条,双方约定工期顺延的其他情况:承包人发生通过条款规定的工期延误事由后10天内,就延误的工期向工程师提出书面报告,工程师5天内予以书面确认,逾期不予确认也不提出书面异议的,视为同意顺延工期。

作用:关键词:“书面”报告、“书面”确认、“书面”异议。通用条款中两个时间均为14天,比较长,不利于承包人,故此处也进行了修改。

13.             第17.1条,双方约定中间验收部位: 双方明确约定要求中间验收的部位。

作用:如此约定使得只要没有明确书面约定要求中间验收的部位(包括有关规章要求中间验收),都无需进行中间验收。有利于承包人。

14.             第23.2条,本合同价款采用  (1)   方式确定。

(1)采用固定价格合同,合同价款中包括的风险范围:

    施工期间各类建材的市场风险、人工单价、机械价格浮动的风险。

风险费用的计算方法:  已含在合同价内,不予调整。    

风险范围以外合同价款调整方法: 调整范围包括但不限于图纸会审及设计变更、新增工程项目及工程量、现场发生的签证。上述调整经发包人现场代表签证后进入决算。(发生新增工程量时,单价不变、按实结算)。

(2)采用可调价格合同,合同价款调整方法:  /  

(3)采用成本加酬金合同,有关成本和酬金的约定:  /

作用:本条仅供参考,具体根据招标文件或议标文件等与发包人进行沟通、确定。

15.             第24条,发包人向承包人预付工程款的时间和金额或占合同价款总额的比例:  承包人进场之日,发包人支付合同价20%的备料款。扣回工程款的时间、比例: /   

作用:此备料款如果可以争取到,对承包人的施工有莫大的好处。另外该备料款(或称预付款)不在之后每次支付进度款中扣回。

16.             第25.1条,承包人向工程师提交已完工程量报告的时间: 每月25日前提交本月已完工程量报告。 第26条,工程款(进度款)支付,双方约定的工程款(进度款)支付的方式和时间:

   (1)进场后十天,发包人支付合同价款10%,计   万元。     

   (2)施工过程中,每月月底前支付本月已完工程量70%工程款。

   (3)竣工之日,发包人付至工程价款85%。

   (4)结算审计结束,发包人付至审计价的95%。

   (5)留审计价的5%作为质量保修金,保修金工程竣工后两年内返还。                                              

作用:上述两条仅供参考,具体根据招标文件或议标文件等与发包人进行沟通、确定。

17.             第32.1条,承包人提供竣工图的约定:  竣工验收后三十日内提供工程竣工图贰份,竣工资料贰份。

作用:关键词为“三十日”、“ 贰份”。

18.             第35.2条,本合同中关于承包人违约的具体责任如下:

本合同通用条款第14.2款约定承包人违约应承担的违约责任:  按通过条款  

本合同通用条款第15.1款约定承包人违约应承担的违约责任:  按通过条款

双方约定的承包人其他违约责任: /     

作用:上述14.2款、15.1款分别是承包人工期及质量违约问题,通过语焉不详的约定避免承包人承担过重的“违约责任”,对承包人而言“损害赔偿责任”更加合理。

19.             第37.1条,因履行本合同发生的一切争议,由当事人双方协商或调解解决,协商解决不成,从以下两种方式中选择一种(在所选项下√,如选择仲裁方式,请注明具体仲裁委员会):

    ①提交 南京市 仲裁委员会仲裁。(√)

   ②依法向人民法院起诉。(  )

作用:建议选择仲裁,更加专业,更有效率,更加公平。

20.             第47条,补充条款     /               。

作用:如果没有约定,一定划掉,以防承包人盖章后发包人单方面私自添加内容。

 

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